Tương lai gần của bất động sản hậu cần kho bãi

Ngành logistics của Việt Nam đang phát triển vượt bậc, phần lớn là do sự phát triển của lĩnh vực thương mại điện tử. Tuy nhiên, Việt Nam sẽ cần xác định các giải pháp để đáp ứng kịp thời các nhu cầu hoạt động và các xu hướng mới nổi trong lĩnh vực hậu cần kho bãi.

Nhu cầu bất động sản logistics mạnh mẽ

Theo Savills, ngành logistics của Việt Nam đang chứng kiến sự mở rộng nhanh chóng nhờ sự tăng trưởng của nền kinh tế, lĩnh vực sản xuất và thương mại điện tử của đất nước. Việt Nam được xếp hạng thứ 11 trong số 50 quốc gia hàng đầu, theo một nghiên cứu về chỉ số hậu cần thị trường mới nổi được công bố bởi nhà cung cấp dịch vụ vận tải và hậu cần lớn Agility vào năm 2022. Việt Nam đứng thứ ba trong số các quốc gia ASEAN, sau Indonesia, Malaysia và Thái Lan, và trước Philippines, Myanmar và Campuchia.

Từ năm 2021 đến năm 2026, dự đoán thị trường vận tải và logistics của Việt Nam sẽ mở rộng với tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 7%. Chính phủ thúc đẩy sản xuất (và thu hút đầu tư) bằng cách thành lập các khu công nghiệp và kinh tế. Nhờ vậy, bất chấp thách thức từ đại dịch, ngành vẫn phát triển do các Hiệp định thương mại tự do (FTA), sự tăng trưởng kinh tế, sản xuất và tiêu dùng trong nước, sự bùng nổ thương mại điện tử đã mang lại những cơ hội thực sự cho ngành.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, Việt Nam hiện đang là điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và logistics, đặc biệt trước tốc độ phát triển của lĩnh vực thương mại điện tử tại Việt Nam. Tuy nhiên, điều này đi kèm với sự gia tăng nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp chất lượng cao.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm địa điểm phù hợp. Các khu công nghiệp và khu hậu cần kho bãi, đặc biệt là các khu vực lân cận các thành phố lớn như Hà Nội, đang đạt tỷ lệ lấp đầy cao, có trường hợp đạt 100%. Nguồn cung bất động sản công nghiệp đang chưa đủ đáp ứng nhu cầu mở rộng của các doanh nghiệp.

Mặt khác, khoảng trống này tạo cơ hội đầu tư cho các nhà phát triển bất động sản nước ngoài tại Việt Nam. “Trong thời gian qua, dòng vốn nước ngoài chảy vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp của nước ta vẫn rất dồi dào. Nhiều nhà đầu tư đang nắm bắt cơ hội để đưa ra những sản phẩm phù hợp với thị trường. Bởi vậy, việc thiếu hụt nguồn cung sẽ sớm được giải quyết trong những tháng tới", ông Matthew chia sẻ.

 

Khu công nghiệp logistics có tương lai. Ảnh minh họa: Lê Tiên

Ưu tiên công nghiệp sạch, công nghệ cao

 

Ngành logistics Việt Nam hiện nay vẫn chưa khai thác được hết tiềm năng khi hầu hết các bên tham gia là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cung cấp các dịch vụ có giá trị gia tăng thấp. Savill cho biết, trong số 3.000 công ty logistics, 90% vốn đăng ký dưới 440.000 USD, 5% có quy mô vốn từ 440.000 USD đến 880.000 USD và 5% có quy mô vốn lớn hơn 880.000 USD. Trong khi thị trường trong nước có đặc điểm là cạnh tranh gay gắt, thị trường điều phối bởi các công ty nước ngoài chiếm sản lượng thấp hơn nhưng lại chiếm đến khoảng 75% doanh thu.

Đầu năm 2022, nhà phát triển kho vận đa quốc gia Logos Property đã liên doanh với Manulife Investment Management trong dự án phát triển nhà xưởng hậu cần hiện đại xây theo yêu cầu (built-to-suit) với tổng diện tích hơn 116.000 m2 và trị giá hơn 80 triệu USD. Sự xuất hiện của các đơn vị nước ngoài đã nâng cao chất lượng xây dựng và quản lý bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Ngoài ra, sản xuất công nghệ cao và công nghiệp sạch đang là xu hướng phát triển của ngành. Đơn cử như khu công nghiệp Nam Bình Xuyên Green Park tại Vĩnh Phúc được đầu tư xây dựng cảnh quan, mảng xanh, hệ thống quản lý thông minh hoạt động 24/7. Qua đó, dự án thu hút các doanh nghiệp thuộc nhanh sản xuất sạch, sử dụng năng lượng tự nhiên - tái tạo.

Giám đốc Savills Hà Nội chia sẻ rằng không chỉ tiêu chuẩn từ chủ đầu tư cao hơn, mà bản thân các doanh nghiệp cũng đang đặt ưu tiên vào hai yếu tố này. “Việt Nam đang định hướng ngành công nghiệp theo chuỗi giá trị, tập trung vào những sản phẩm mang lại giá trị gia tăng lớn. Ngành công nghệ cao và sản xuất bền vững đang là những lĩnh vực thu hút và ưu tiên vốn đầu tư.

 Những doanh nghiệp trong lĩnh vực này thường có yêu cầu khắt khe hơn. Hoạt động của họ tại Việt Nam giúp thúc đẩy sự phát triển của ngành công nghiệp theo hướng bền vững, cùng với sự cải thiện trong trình độ tay nghề. Những điểm này sẽ tạo ra giá trị cho ngành công nghiệp quốc nội, từ đó, đóng góp tích cực vào hoạt động xuất-nhập khẩu và nền kinh tế Việt Nam.”

Cơ hội để ngành logistics Việt Nam vươn cao

Các chuyên gia tại Savills cho rằng Việt Nam có tiềm năng phát triển ngành logistics và trở thành trung tâm logistics của khu vực. Các chính sách từ nhà nước và cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng để Việt Nam đạt được mục tiêu này. Thời điểm hiện tại, nhiều nơi đang đưa ra các ưu đãi nhằm thu hút dòng vốn đầu tư công nghiệp công nghệ cao, sạch. Tuy nhiên, thủ tục hành chính là một điểm có thể cải thiện để giúp hoạt động thương mại được nhanh và gọn.

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận là yếu tố tiên quyết đối với ngành hậu cần. Không chỉ dừng lại ở khâu sản xuất, quá trình vận chuyển cũng sẽ quyết định sự thành công của chuỗi cung ứng. Các doanh nghiệp sẽ tìm những địa điểm có hệ thống hạ tầng giao thông hoàn thiện để đặt nhà máy, kho xưởng. Nhờ vậy, việc di chuyển hàng hóa đến các cảng/sân bay phục vụ cho hoạt động xuất khẩu hay cung cấp sản phẩm cho thị trường lớn trong nước sẽ thuận tiện hơn. Việc hoàn thiện hạ tầng giao thông sẽ tạo đòn bẩy cho sự phát triển của ngành hậu cần Việt Nam.

Đối với ngành bất động sản, nguồn cung logistics là mọt trong những yếu tố quan trọng nhất. Nhiều nhà phát triển dự án đã và đang hợp tác với các chuyên gia từ khắp nơi trên thế giới để thực hiện các chiến lược nâng cao hiệu quả kinh doanh. Theo ông Matthew, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang chú trọng nhiều hơn đến các giải pháp giúp tối ưu hóa hiệu suất hoạt động cho doanh nghiệp. Họ tham khảo kiến thức về các khu vực phát triển như Mỹ, Anh, Singapore, Úc hay Nhật Bản để đưa ra các cải tiến về thiết kế và vận hành đáp ứng nhu cầu của các tổ chức hậu cần. Ngành logistics của Việt Nam sẽ có những bước phát triển vượt bậc trong tương lai gần nhờ sự nỗ lực của chính phủ và các doanh nghiệp.